Immobilienbesitzer & Vermieter

Warum Immobilienbesitzer besonderen Schutz brauchen

Eine Immobilie ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Was Sie beim Kauf einer Immobilie versicherungstechnisch beachten müssen, erfahren Sie im Ratgeber Versicherungen beim Immobilienkauf. Gleichzeitig bringt sie erhebliche Risiken mit sich: Feuer, Sturm, Leitungswasserschäden, aber auch Haftungsrisiken gegenüber Mietern, Besuchern und Passanten. Ein Großschaden kann den Wert der Immobilie vernichten — oder Sie als Eigentümer persönlich in die Haftung nehmen. Für Vermieter kommen zusätzliche Pflichten hinzu: Verkehrssicherung, Instandhaltung und die Haftung für den Zustand des Objekts.

Wohngebäudeversicherung — das Fundament

Die Wohngebäudeversicherung schützt die Bausubstanz gegen die vier Grundgefahren: Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasser. Ohne sie haften Sie bei einem Brand oder Wasserschaden mit dem vollen Wiederbeschaffungswert — schnell mehrere Hunderttausend Euro.

Entscheidend ist die richtige Versicherungssumme. Die meisten Versicherer berechnen den Wert nach dem gleitenden Neuwert (Wert 1914 × aktueller Baupreisindex). Das stellt sicher, dass die Versicherungssumme automatisch mit den Baukosten steigt. Wenn Sie Ihre Immobilie umfangreich saniert oder angebaut haben, muss die Versicherungssumme angepasst werden — sonst droht Unterversicherung.

Besonders wichtig: Der Elementarschutz. Überschwemmung, Starkregen, Rückstau, Erdbeben und Erdrutsch sind in der Standard-Wohngebäudeversicherung nicht enthalten. Angesichts zunehmender Extremwetterereignisse ist der Elementarschutz dringend empfohlen. Die Kosten variieren je nach Lage (ZÜRS-Zone) — in Hochwasserrisikogebieten sind die Prämien höher, aber der Schutz umso wichtiger.

Weitere wichtige Einschlüsse:

• Ableitungsrohre außerhalb des Gebäudes — Oft nicht im Standardschutz enthalten, aber häufige Schadenursache.
• Grobe Fahrlässigkeit — Verzicht des Versicherers auf die Einrede grober Fahrlässigkeit (z. B. brennende Kerze unbeaufsichtigt).
• Photovoltaikanlage — Prüfen Sie, ob die PV-Anlage über die Gebäudeversicherung mitversichert ist oder eine separate Police braucht.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht — Pflicht für Vermieter

Als Vermieter tragen Sie die Verkehrssicherungspflicht für Ihr Objekt. Wenn ein Mieter auf der vereisten Treppe stürzt, ein Dachziegel auf ein geparktes Auto fällt oder ein Besucher im Treppenhaus über eine defekte Stufe stolpert, haften Sie persönlich. Die Schadensummen bei Personenschäden können in die Hunderttausende gehen.

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht übernimmt berechtigte Ansprüche und wehrt unberechtigte ab. Sie ist für Vermieter faktisch Pflicht. Selbstnutzer sind über die Privathaftpflicht abgedeckt — aber nur, wenn die Police auch den Grundbesitz einschließt.

Die Beiträge können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 13 BetrKV). Die Deckungssumme sollte mindestens 5 Millionen Euro pauschal betragen.

Für Vermieter: Mietausfallversicherung

Ein Leitungswasserschaden macht die Wohnung unbewohnbar, ein Brand zerstört das gesamte Objekt — und die Mieteinnahmen fallen aus. Die Mietausfallversicherung (oft als Baustein der Wohngebäudeversicherung) ersetzt die entgangene Miete für die Dauer der Wiederherstellung, meist 12–24 Monate.

Zusätzlich relevant für Vermieter:

• Mietnomadenrisiko — Einige Versicherer bieten Rechtsschutz-Bausteine, die die Kosten einer Räumungsklage abdecken.
• Leerstand — Prüfen Sie, ob Ihre Gebäudeversicherung bei Leerstand (z. B. zwischen zwei Mietern) weiterhin gilt. Manche Policen schränken den Schutz nach 60–90 Tagen Leerstand ein.

Photovoltaikanlage richtig versichern

Wenn Sie eine Solaranlage auf dem Dach haben, prüfen Sie zunächst, ob Ihre Wohngebäudeversicherung diese mit abdeckt. Häufig ist der Schutz nur rudimentär — Kurzschluss, Marderbiss oder Ertragsausfall sind oft nicht abgedeckt.

Eine eigenständige Photovoltaikversicherung bietet eine Allgefahrendeckung:

• Technische Defekte — Kurzschluss, Überspannung, Materialfehler.
• Äußere Einwirkungen — Sturm, Hagel, Blitzschlag, Schneedruck, Tierbiss.
• Diebstahl — Module und Wechselrichter sind wertvolle Ziele.
• Ertragsausfall — Ersetzt die entgangene Einspeisevergütung während der Reparaturzeit.

Bei einer Anlage mit 10 kWp (Investition ca. 12.000–15.000 Euro) kostet die Photovoltaikversicherung ca. 50–100 Euro/Jahr.

Beim Bauen und Sanieren

Während Neubau, Anbau oder umfangreicher Sanierung bestehen besondere Risiken:

• Bauherrenhaftpflicht — Schützt Sie als Bauherr während der Bauphase vor Haftungsansprüchen. Prüfen Sie zuerst, ob Ihre Privathaftpflicht eine Bauherrendeckung enthält — oft bis 50.000–100.000 Euro Bausumme. Darüber brauchen Sie eine separate Bauherrenhaftpflicht.
• Feuerrohbauversicherung — Während der Bauphase ist das Gebäude besonders brandgefährdet. Die Wohngebäudeversicherung greift meist erst nach Fertigstellung. Viele Versicherer bieten die Feuerrohbauversicherung kostenlos an, wenn Sie sich verpflichten, die Wohngebäudeversicherung beim selben Anbieter abzuschließen.
• Bauleistungsversicherung — Schützt die eingebrachten Bauleistungen gegen Beschädigung durch Unwetter, Vandalismus oder Materialfehler. Besonders wichtig bei Außenarbeiten in den Wintermonaten.

Rechtsschutz für Immobilienbesitzer

Als Immobilienbesitzer sind Sie überdurchschnittlich häufig in Rechtsstreitigkeiten involviert:

• Mietstreitigkeiten — Mieterhöhung, Betriebskostenabrechnung, Eigenbedarfskündigung, Kaution.
• Nachbarschaftskonflikte — Grenzstreitigkeiten, Überwuchs, Lärmbelästigung, Immissionen.
• Baumängel — Gewährleistungsansprüche gegen Handwerker oder Bauträger.
• Grundbuch und Wegerechte — Streitigkeiten über Dienstbarkeiten und Grundbucheinträge.

Eine Rechtsschutzversicherung mit dem Baustein „Wohnen/Vermieten” übernimmt Anwalts- und Gerichtskosten. Achten Sie auf den Einschluss von Vermieterrechtsschutz, wenn Sie vermieten — dieser Baustein ist nicht in jedem Tarif enthalten.

Häufige Fehler bei der Immobilien-Absicherung

• Elementarschutz vergessen — Starkregen und Rückstau treffen nicht nur Häuser in Flussnähe. Jede Immobilie kann betroffen sein.
• Gebäude unterversichert — Sanierung, Anbau oder Umbau müssen dem Versicherer gemeldet werden. Unterversicherung führt im Schadenfall zu anteiliger Kürzung.
• Grundbesitzerhaftpflicht fehlt — Vermieter ohne diese Police haften mit ihrem Privatvermögen.
• Leerstand nicht gemeldet — Kann den Versicherungsschutz gefährden.

Weiterführende Ratgeber

• Elementarschutz gegen Hochwasser
• Photovoltaik und Wärmepumpe versichern